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建築基準法４２条１項には、都市計画区域内の建築物の敷地は、原則として幅員４m以上の道路に２ｍ以上接していなければならないとしています。

　しかし、大都市の古い街などでは４ｍに満たない道路をよく見かけますが、このように法律の制定前にすでに道路ができていた場合には、例外的に道路とみなしています。

　つまり、建築基準法４２条２項によれば、建基法の規定が適用されるに至った際現に建物が立ち並んでいる幅員１．８ｍ以上４ｍ未満の道路にしか接していない建物は、新たに建物を建てる際には、道路の中心線から２ｍ後退させたところが境界線となるため（セットバック）、道路の中心線から２ｍまでは宅地であっても、いわゆる「みなし道路」とされています。

　中古住宅を購入しようとするときに注意するのは、セットバックです。

　道路の中心線から２ｍまでは宅地であっても、いわゆる「みなし道路」となりますから、現在家屋が建っていても、家を建替えしようとすると、「みなし道路」の範囲にません。ちなみに、幅員３ｍの道路で、向かいの家が、既に例えば１ｍセットバックしていれば、セットバックすべきなのは、５０ｃｍではなく１ｍです。
　家は建てらけないだけではなく、建ぺい率や容積率の計算の際、敷地面積から除外されます。つまり、立替え前の住宅よりも小さな建物しか建てられないことになるのです。
　古家付きの土地を購入する際、家屋を建て替えるとき、ご注意下さい。
　土地○○坪、宅地面積１坪あたり○○万円と計算して、「お得」と計算するのではなく、セットバックをすると、セットバックした分の土地は「道路扱い」になりますから、現実には「宅地面積－道路扱いの面積」１坪当たり○○円と計算しなければなりません。
　不動産業者の重要事項説明書に記載されているはずですが、その意味を知っていなければ何をいっているのか分かりませんし、向かいの土地がセットバックしているのかどうかは、不動産業者が見落とすことがないでもありません。

　あと、幅員４m以上の道路に２ｍ以上接していなければならないのですから、かつては適法に家屋が建っていても、分筆などの関係で、道路に接しなくなった土地は、いわゆる「死地」（しにち）です。
　不動産業者の重要事項説明書に記載されているほか、広告の段階で「再建築不可」と明記されていることが一般です。

　もちろん、隣地の人と交渉して譲渡や賃貸により、接道が可能となれば、新築も問題ないのですが、隣地の人は、通常「死地」であることを知っていますから、親兄妹でもない限り、譲渡や賃貸を拒否して、「死地」を安く買いたたこうという戦略に出ると思われます。
　購入できるのは、自分しかいないのですから。

　いくら安くても、このような土地を購入してはなりません。