よもやま話 バックナンバー2/2
土地の代金の将来は？
私自身、昭和末から平成はじめにかけてのバブル崩壊まで、日本の土地の代金が「下がる」ことがあるなど考えもしませんでした。
たいていの方が、そのように考えていたと思います。
ご承知のとおり、土地代金は大きく下がりました。
管財事件で、バブル時の１０分の１の地価になったという事件を扱ったことがあります。
それほど極端でなくとも、債務整理系に限らず、「住宅ローンが残っています」という個人の相談者・依頼者で、ローン残高が不動産の時価を上回っているというのが多数というのが実感です。
「国土交通省地価公示」 をみれば、１９７０年（昭和４５年）から２００７年（平成１９年）の公示地価がわかります。
基準地点が追加・削除になったり、基準地点が変更になっていたりしますから、必ずしも、同一地の変化がわかるとは限りません。
ここ２、３年、地価上昇に転じたところもあります。
近畿でしたら、大阪市内の商業地・住宅地、阪神間の住宅地などです。
これからの土地の価格はどうなるのでしょうか。
まず、住宅地を考えます。単純に、すべて持ち家と考えてみます。
子供が２人をこえていれば、親の代の不動産では足りなくなりますから新規需要が見込めます。しかし、子供が２人を下回れば、親の代の不動産は余るので供給過多ということになるでしょう。現実には「少子高齢化」ということですから、土地は余る傾向にあるという理屈になります。
また、一戸建てが減り、集合住宅（マンションなど）は増えるでしょうから、やはり、必要とされる土地は減少する傾向にあるでしょう。
駅から便利な立地の工場用地・独身寮などが売却され、マンション用地として生まれ変わっていますから、やはり、必要とされる土地は減少することになります。
需要が減って、供給が増えるのですから、あまり、地価が上昇する余地はないように思います。
もちろん、経済成長が望め、所得が増えるのなら、土地の価格は上昇しますが、そのようなシナリオには「？」がつきそうです。
経済成長が望め、所得が増えないのなら、持ち家派の割合が、賃貸派の割合を大きく上回ることもないでしょう。
地方都市の住宅地では価格の低下は鈍化するにしても、地価は低下傾向が続くでしょうし、「高級感」という「プレミア」のついた住宅地は「格安観」からの調整はともかく、そうでなければ、現状維持か低下するように思います。
商業地はどうでしょうか。
基本的には、需要が減って供給が増えるという点では、住宅地と同じでしょう。
また、昔建築されたビルが高層化され、都市の中心部など場所によっては容積率の緩和によって、建築可能な床面積は増えて供給が増えるという要素もあります。立地によっては、埋立てにより、土地が増えるという要素があるかも知れません。
収益が上がるのであれば、土地の価格はいくら高くてもいいわけですから、本当の「好立地」の土地は価格が上がっても不思議ではないのかも知れません。
しかし、基本的には、「下がりすぎ」による「格安観」からの調整はあるにしても、値上がりは、ごく一部ではないでしょうか。
ちなみに、私の住んでいる土地の公示価格を、上記ホームページで調べてみました。
土地の所在地は西宮市内の某所です。土地の面積と購入時期は記載しません。
最も近い基準地の価格について、昭和５７年を１（１００％）とすると、以下のとおりの変動となっています。平成９年に基準地が変わっていますが、微動です。
昭和５７年 １００％
昭和５８年 １１８％
昭和５９年 １２２％
昭和６０年 １２５％
昭和６１年 １２８％
昭和６２年 １３１％
昭和６３年 ２３１％
平成元年 ２９９％
平成２年 ４１９％
平成３年 ４４４％
平成４年 ３３８％
平成５年 ２５１％
平成６年 ２１１％
平成７年 １９５％
平成８年 １６０％
平成９年 １６４％
平成１０年 １６０％
平成１１年 １５２％
平成１２年 １３６％
平成１３年 １２２％
平成１４年 １０７％
平成１５年 ９７％
平成１６年 ９２％
平成１７年 ９２％
平成１８年 ９４％
平成１９年 １００％
平成２０年 １１１％（平成２０年３月２５日追記）
２６年で、きっちりもとに戻っています。といいますか、現在と同じ価格になるまで遡らせています。
これを見て怖いのは、現在の４．４倍の時期があるということです。
この前後に、住宅ローンを組んで土地を購入していたのでは、現在の経済状態はありえません。