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債務(借金)問題

債務・借金

個人民事再生の邪魔になる抵当権

民事再生法198条には以下のとおり定められています。
「 住宅資金貸付債権については、再生計画において、住宅資金特別条項を定めることができる。ただし、住宅の上に第53条1項に規定する担保権(196条3号に規定する抵当権を除く)が存するとき、または、住宅以外の不動産にも同号に規定する抵当権が設定されている場合において当該不動産の上に第53条1項に規定する担保権で当該抵当権に後れるものが存するときは、この限りでない。」

 文中に引用されている、民事再生法53条1項は「再生手続開始の時において再生債務者の財産につき存する担保権(特別の先取特権、質権、抵当権または商法の規定による留置権をいう)を有する者は、その目的である財産について、別除権を有する」という規定であり、民事再生法196条3号は「住宅資金貸付債権 住宅の建設若しくは購入に必要な資金(住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む)または住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって、当該債権又は当該債権に係る債務の保証人(保証を業とする者に限る)の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいう」となっています。

 読むと難しいですが、住宅を守るために、住宅ローン特則付の個人民事再生をしようとするときは「住宅ローンの銀行などの金融機関、あるいは、金融機関の子会社か、提携している保証会社の抵当権だけがついている場合にのみ許される」ということです。

 住宅ローンの他に抵当権がついている場合で、よくあるのが、商売をしている方などが、国民生活金融公庫から運転資金を借入れるときにつけた抵当権、サラ金(多いのはアイフルです)の不動産担保ローンで、まれに、社会保険事務所や国税、ヤミ金を含む高利貸しなどが担保をつけています。

 この場合は、抵当権がついたままでは個人民事再生ができませんから、どうしても住宅を守りたい場合は、親戚等の援助などで返済して抵当権を抹消してから個人民事再生を申立てるか、任意整理を選ぶことになります。
 しかし、現実には、どちらも難しいでしょう。

 ということで、住宅ローンの支払が苦しい場合に、安易に、サラ金の不動産担保ローンや、高利貸しからお金を借りて、抵当権をつけてはいけません。
 また、社会保険事務所や国税に抵当権を設定することも厳禁です。

 なお、サラ金、高利貸しは、不動産の剰余価値(「時価」マイナス「一番抵当の債務額」)を狙っているのではなく、個人民事再生の申立てを妨害する目的か、あるいは、個人民事再生にあたり、自分の貸金だけは親戚などの援助で返済してもらおうと考えていることが大半と考えてもよいでしょう。


 あと1点注意すべきことは、マンションの管理費を滞納していている場合には、別除権(特別の先取特権)があるときは、余計な抵当権がついている場合と同じです。
 個人民事再生申立前に、滞納管理費を完済しておかなければなりません。

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