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雑記帳

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相続税対策と賃貸不動産の購入

 平成27年から、相続税の基礎控除が、現行の「5000万円+1000万円×法定相続人数」から「3000万円+600万円×法定相続人数」に縮小しています。

 相続税の対象層が広がっています。

 首都圏以外の土地の価格が安いところの被相続人の場合、いわば「庶民クラス」であれば、依然として相続税とは無縁ですが、首都圏の被相続人の場合は、いわば「庶民クラス」でも、相続税がかかる場合が多くなると見込まれています。

 ということで「節税」対策にはしる人がいます。
 よくある手は、相続財産を賃貸物件にすれば課税評価額が減り、節税になるというものです。

 私は、税理士ではなく弁護士ですから「節税」をアドバイスする立場にはありません。
 逆に、「節税」のつもりが、「えらい目にあった」「なんとかしたい」という人が相談にきます。

 銀行など金融機関から金を借りて、被相続人となるべき人所有の土地に賃貸物件を建設したり、銀行など金融機関から金を借りて、被相続人となるべき人が、収益マンションを購入するという方法があります。
 金銭よりも不動産の方が評価が低くなり、自己所有の不動産より賃貸目的の不動産の方が評価が低くなります。
 相続税は間違いなく安くなります。
 ただ、不動産は価格下落の恐れがあります。また、半端でない下落でさえありえます。
 また、賃貸といっても簡単ではなく、修繕費はかかる、入居者が入るとは限らない、古くなったり近くに新築の賃貸物件ができると家賃が下がる、賃料不払いで居座る人が出てくるなど、ろくなことはありません。
 いつの間にか、銀行から借りた元金や利息すら返せなくなることがあります。
 元利金利払いの条件変更をせざるをえなくなる場合はともかく、債務超過になったりしたりすることさえあります。

 相続が発生し、相続税が安くなったといっても、賃貸物件は簡単には売却できません。
 手許に、現金・預貯金・株式など換価が容易な資産があり、相続税を支払えればよいのですが、不足する場合は、相続税のために借金したりしなければならないことがあります。
 そう簡単に物納ができない物件もあります。

 ハウスメーカー、ワンルームマンションなど賃貸用のマンション販売業者、銀行などの金融機関は、商売ですから、甘い言葉を書けてくるかも知れませんが、賃貸業がうまくいかないからといって助けてはくれません。

 相続税は、極力、払いたくないのでしょう。
 でも、被相続人自身に相続税がかかるはずはありません。相続した人に相続税がかかるだけです。

 相続税は累進課税ですが、限界税率が55%をこえることはありません(兄弟姉妹や甥姪などが相続する場合、孫を養子にした場合などは1.2倍の66%です)。

 何も考えず、何の対策もせず、相続財産を残す方が、自分自身、あるいは、相続人のためになるということもありえます。

 ただ、不動産ばかり残したのでは、相続人が大変です。
 不要な不動産は適宜売却してしまった方がいいかも知れません。
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