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景気低迷が長引き、住宅ローンの滞納者が続出しています。

　購入者、つまり、住宅ローン債務者が、抵当権者である金融機関（通常は、保証会社）とリスケジューリングの話をつけるか、あるいは、個人民事再生（住宅ローン特則付）の手続きにより、裁判所の決定を受けるかしないと、住宅は、最終的に、競売にかけられてしまいます。
　
　しかし、競売手続きでは、高く売れません。
　理由としては、以下のものがあげられます。
　１　裁判所により各種報告書が提出されるが、強制手続きという制限もあり、必ずしも正確とは限らない
　２　基本的に内覧は困難
　３　住宅ローンを扱っている金融機関は「ほぼ」ない
　４　瑕疵の保証はない
　５　強制的に引渡しをさせるため、残留物や退去時期を巡って問題が起こる場合がある

　競売手続きになる前に、任意売却という方法で売却されることがあります。
　抵当権者である金融機関の了解をえた条件により、所有者自身が「任意」に売却し、売却代金は、全額、金融機関が取得し、不足分があっても抵当権を抹消します。
　所有者は「任意」にでていきます。
　競売よりも負債が少なくなるからで、破産を決意しているなら、任意売却に応じる必要はありません。競落まで、半年以上、ただで住んでいられます。

　任意売却が高く売れる理由は以下のとおりです。
　１　売主から必要書類は見せてもらえる
　２　内覧が可能
　３　住宅ローンは可能
　４　残留物や退去時期を巡って問題が起こる場合がまずない
　ただ、売買契約書の瑕疵担保条項は抹消され、特記欄に「売主は瑕疵担保は負わない」と記載されます。資力もありませんから、瑕疵がある場合の賠償を期待してはいけません。

　この不況で、居住用土地建物の競売は増えています。司法統計からわかります。
　それ以上の数の「任意売却」があるといわれています。統計はありませんが、不動産業者にいわせるとそうなっているそうです。

　買手にとっての任意売却物件のメリットは、なんといってもその「安さ」でしょう。
　同条件の中古価格の８割程度になる場合が多いといわれています。
　他方、デメリットは、前期のとおり、瑕疵（物件に欠陥などがあった場合）の保証が付かないことです。
　ただ、競売物件も同様です。

　業者ではなく、エンドユーザーが「競売物件」を購入することも時々あるようです。
　任意売却の場合は、エンドユーザーが購入する割合が高くなっています。